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    2018年一季度长沙市内六区+长沙县住宅置业分析

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    2018年04月12日14:43:07 0731地产研究院

    [提要]2018年一季度长沙市内六区+长沙县新建商品住宅消费主要呈现如下特征:1、购房者特征:购房者中25-35岁的刚需为主的人群为购房主力,35-45岁的购房者人均购房面积最大,本省外地购房人数超过了长沙市本地人。2、置业偏好:望城区与岳麓区是购房者最偏好的两个地区,购房者偏爱的购房区域中,长沙县本应也有一席之地,造成这种现象的主要原因在于其严重的捂盘行为;从置业户型来看,有往大的趋势,90平方米以下的住房成交占比不足三成。3、价格特征:由于望城与长沙县的原因,内六区+长沙县的住房成交仍以8000元/㎡以下,60-80万/套的为主。4、付款方式:从付款方式来看,4成首付以上的占比超过六成,在改善型需求一定程度挤出的情况下,造成这种现象的原因,一是部分楼盘所谓的优先购房的市场乱象;二是住房总价的增长,因贷款额度原因,不得不提高首付。

      2018年一季度长沙市内六区+长沙县新建商品住宅成交量相较去年同期有着一定的增长。一季度长沙市内六区+长沙县住宅成交371.53万㎡,同比增长16.98%。

      1、置业者年龄分布

      从购房者年龄来看,25-35岁以及35-45岁年龄段的置业者为长沙购房主力,占比超过7成。其中25-35岁人群基本为刚需人群,占比53.48%,35-45岁人群以改善性需求为主,占比18.91%。

      2、人均购房面积

      从各年龄段购房面积来看,一季度人均购房面积为114平,60岁以上年龄段置业面积最小,为108平,35-45岁年龄段置业面积最大,为123平,其他各年龄段的置业者置业面积基本与人均购房面积持平。

      3、置业者来源地

      从置业者户籍地来看,以本省外地置业者为主,占比52.51%,超过了长沙本地置业者占比的38.65%;这是一个比较明显的变化,在限购政策以及人才新政多重因素作用下的结果。

      从湖南地州市置业人群来看,岳阳、邵阳、益阳排名前三;而从外省市购房人群来看,湖北、江西、河南排名前三。

      4、置业区域

      从置业者的置业区域来看,岳麓区以及望城区是首选区域,占比分别为21.84%,25.26%;芙蓉区占比最低,仅为2.80%;这除了置业者的偏好之外,更多的与区域的住房推货量紧密相关。

      5、户型特征

      从户型特征来看,置业者购买90-144㎡的住房总计占比超过七成,其中90-120㎡占比39.02%,120-144㎡占比34.64%。可以看到,120-144㎡的住房占比超过三成,这一个是改善性需求的提升,另一个是限购政策下选择一步到位的比例上升。

      6、单价结构

      从单价结构上来看,8000元/㎡以下价位段的住房占主力,占比为65.56%,接近7成,这在很大一定程度上由望城区和长沙县相对于内五区较低的均价拉低所致,内五区住宅成交均价占主力段的为8000-1000元/㎡。

      7、总价结构

      从房屋总价来看,6-80万以下住房成交占比最大,为25.60%,但同时也应该注意到,总价超百万的住房成交超过三成,占比32.55%。

      8、首付比例

      从首付比例来看,占比最高的是3-4.5成首付的置业者,这一部分基本为刚需人群,同时可以看到,45%以上首付占比超过四成,而三成以下首付的占比仅为5.65%,这也一定程度上反应了目前长沙房地产市场的一种乱象,很多项目在置业者在置业时会根据付款方式,按一次性付款、商贷、公积金贷款区分优先级,这就导致了公积金贷款的实用率较低。

      小结:2018年一季度长沙市内六区+长沙县新建商品住宅消费主要呈现如下特征:

      1、购房者特征:购房者中25-35岁的刚需为主的人群为购房主力,35-45岁的购房者人均购房面积最大,本省外地购房人数超过了长沙市本地人。

      2、置业偏好:望城区与岳麓区是购房者最偏好的两个地区,购房者偏爱的购房区域中,长沙县本应也有一席之地,造成这种现象的主要原因在于其严重的捂盘行为;从置业户型来看,有往大的趋势,90平方米以下的住房成交占比不足三成。

      3、价格特征:由于望城与长沙县的原因,内六区+长沙县的住房成交仍以8000元/㎡以下,60-80万/套的为主。

      4、付款方式:从付款方式来看,4成首付以上的占比超过六成,在改善型需求一定程度挤出的情况下,造成这种现象的原因,一是部分楼盘所谓的优先购房的市场乱象;二是住房总价的增长,因贷款额度原因,不得不提高首付。

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